七月份，两家房地产企业的PPT被业界广传。这两家房地产企业提出的目标一致，都是3000亿；为员工描绘的远景也几乎一模一样，都是高层年收入亿元、中高层千万、中层百万、普通员工数十万。

但这两家企业以往的行事风格，却天差地别。去年还在排名百强附近徘徊中梁，几乎就是高杠杆、高周转，一路猛冲猛拼，冲到前30。相比之下，另一家提出3000亿元目标的旭辉要稳健得多。从2012年上市以后，旭辉几乎每年都在下调公司的净负债率、努力降低财务成本、不碰“地王”，以提高自己信用评级及各项财务指标，并在业界留下了“小而美”的口碑。

不过，这家开发商却突然提出五年内冲3000亿，年复合增长达到40%，进入行业前8的新目标，让业界一时措手不及。

2017年上半年，旭辉实现合同销售金额471.5亿元，完成全年合同销售目标800亿的58.93%。不过，即使旭辉在2017年顺利完成800亿业绩，但距离3000亿目标仍有很大距离。以旭辉固有的风格，要实现3000亿的规模，这种可能性有大呢？旭辉为什么又一定要提出这样一个看上去短期难以实现的目标呢？

基本盘：已经为扩张铺垫

如果仔细研读旭辉今年上半年的财报，不能不赞叹，旭辉董事长林中手里的牌面，要远远好于中梁地产董事长杨剑。

2017上半年旭辉结算毛利率提升4.5个百分点至31.6%，核心净利润为15.4亿元，同比增长62%；核心净利润率13.7%，相比去年同期增加2.9个百分点。利润指标远远好于万科、融创、碧桂园和恒大等，仅仅较中海等少数以高利润著称的房企略低。

高毛利为旭辉提供了更高的股本回报，财报显示，2017年中期旭辉股息为每股5港分，同比增长25%，并连续三年派发中期股息。良好的业绩，让旭辉的股价在今年上半年持续走高，从年初的2元港币出头，上涨至4..4元港币附近。

国际投行纷纷发表报告，看好旭辉的投资前景。德银三度发文表示“看好旭辉”，对旭辉维持买入评级并上调目标股价；花旗也将旭辉列入该行中小市值内房股首选，目标价提升至5.0港元；大摩（摩根士丹利投行）更是首次覆盖旭辉给予“增持”评级，旭辉还成功入选恒生高股息率指数。

股价的给力表现，又为旭辉进一步充实资本，扩大规模提供了机会。7月，旭辉控股通过配股，合共集资超过24.2亿港元，并成功引入平安人寿成为公司战略投资者，旭辉的市值由此首次突破300亿元港币。

也是依靠着这一次扩股，旭辉在7个月时间里，花费超过500亿，斩获45幅地块，新增了总建筑面积603万平方米的土地储备，同比增加123%，但净负债率却仅仅只是净负债比率仅较2016年底上升8.9百分点，为59.3%。加权平均利息成本为5.0%，相比2016年底降低0.5个百分点。国际信用评级机构惠誉和穆迪分别给予旭辉BB-(正面)和Ba3(正面)，标普的信贷评级维持稳定，为BB-(稳定)。

冲目标：酝酿进一步稀释股权

合理的负债率，行业中较为出色的利润率，这是旭辉敢叫板五年内冲刺3000亿元销售规模的本钱，以旭辉目前14500元/平米的合同销售均价，以及2100万平米的土地储备，超过3000亿的总货值，上述目标看上去好像有成功的可能性。

但实际上完成3000亿的难度很大。原因是旭辉的竞争对手都在拼命扩充土地储备。先不要看恒大、融创、碧桂园这三家行业龙头的土地储备情况，就是新城、中梁、中南、富力、金地、华润，这些旭辉冲向前八名路途上的竞争对手，上半年在公开市场上的拿地也远远超过了旭辉。

根据中国指数研究院的统计，上半年旭辉在公开市场的拿地，连200万平米都不到。而新城达到625万平米，富力达到405万平米，中梁地产达到584万平米，连名不见经传的祥生地产新增的土地储备都接近300万平米。

旭辉扩充土地储备的模式是靠并购和小股操盘。根据旭辉执行副总裁陈东彪的介绍，前7月的新增土地储备中有39%是通过并购方式获得的。

而在旭辉上半年的销售中，小股操盘项目提供了很大的贡献。旭辉的权益销售额只占到总销售规模的六成，而同期万科的权益销售规模占到了总销售规模的72%，碧桂园占到了72%，龙湖也占70%。旭辉借助合作和小股操盘的品牌杠杆撬动企业规模的实力可见一斑。在行业中，只有绿城等少数房企有能力像旭辉那样运用品牌的杠杆，撬动比自有资产高出接近一倍的市场规模。

但是依靠合作和小股操盘，旭辉可以发展的空间毕竟有限。相比于绿城、朗诗这些品牌特色鲜明，有多条明星产品线的房企，旭辉在品牌溢价、获取廉价土地资源层面仍有不少不足之处，要借助品牌进一步扩大销售规模难度很大。

旭辉扩大销售规模的最好，也是最便捷的杠杆，显然只剩下放大贷款杠杆，增加负债。但是这样做势必会影响到企业的发债评级，增加公司的财务负担，并扩大公司的财务风险。

对此，旭辉集团总裁林峰给出了另一个行之有效的方案，就是进一步增资扩股，稀释林氏三兄弟所拥有的股权比重。他对和讯房产说，一般只要30%的股权，公司就可以实现绝对控股，而他们所掌握的股权高达60%，这给了公司通过扩股增加资本金的可能。

完成最后冲刺：为未来赚取足够的资本

尽管林峰相信，公司股本扩大，不妨碍林氏兄弟对旭辉的控制。但稀释股权比例，依然会限制他们在旭辉的绝对权限，很大重大事项将不得不说服其他股东同意，才能最终获得落实。

同样，合作开发、小股操盘等模式，虽然可以在很大程度上弥补旭辉自有资金不足的缺陷，但却需要在项目开发方面作出更多让步，花费更多沟通时间，赢得项目小股东的同意。

“小股”的弊端异常明显，但为何林氏兄弟还是要舍肉喂鹰，誓要实现3000亿规模的目标呢？

旭辉冲击3000亿路上的主要对手——金科所发布的一份未来5年的战略提纲，也许能说明房企必须在短期内做大规模的必要性。

在上述文件中，金科提到：“中国的城镇化已经进入到后半场之后，传统的人口红利和货币政策红利真正逐步消退，房地产企业告别传统的粗放发展模式成为必然。”并明确表态要抓住房地产高速成长的尾声，迅速进入市场主流房企行列。

兰德咨询总裁宋延庆说，扩大规模的一个重要原因是，只有更高的周转率，更高的杠杆，才能弥补行业整体利润下滑带来的损失，实现更高的净资产收益率。他举了碧桂园的例子说，碧桂园很多项目靠高杠杆、高周转，实现了50%以上的高额年化收益率。

而另一方面，目前房地产转型的诸多业务，还没有一个能取代住宅开发、销售，也是造成开发商在行业高速发展进入尾声之际，全力冲刺的一个重要原因。

新城控股高级副总裁欧阳捷说，无论是产业地产，还是写字楼，或者是长租公寓，目前需要企业沉淀的资金非常多，市场规模也无法预测，企业的盈利空间还有待进一步观察。

在转型业务发展前景不明了的大背景下，进一步快速提升住宅开发销售规模，拿到更多可以过冬的资本，显然是地产商最明智的策略。